В 2026 году в сфере недвижимости ожидаются значительные изменения, которые затронут как рыночные механизмы, так и законодательные нормы. Ключевые тренды связаны с ипотекой, налоговой политикой, регулированием строительной отрасли и технологическими нововведениями.
Изменения в ипотечных программах
Семейная ипотека станет более адресной. С 1 февраля 2026 года запрещено оформлять два льготных кредита на одну семью — супруги будут выступать созаёмщиками. Это направлено на исключение спекуляций с использованием льготных программ. Также планируется закрыть «донорские схемы», когда льготную ипотеку оформляли на родственника, а квартиру быстро перепродавали.
Дальневосточная и арктическая ипотека улучшат условия: появится возможность покупки вторичного жилья в некоторых городах, снимут часть возрастных ограничений и расширят список льготников.
Рыночная ипотека может стать доступнее при снижении ключевой ставки ЦБ. По прогнозам, если ставка опустится до 10–10,5%, это может привести к росту спроса и объёма выдачи ипотеки. Однако макропруденциальные лимиты (МПЛ) по ипотеке на ИЖС и кредитам под залог недвижимости будут ужесточены.
Законодательные изменения
Отмена моратория на неустойки для застройщиков. С 1 января 2026 года дольщики снова смогут взыскивать неустойки за задержку сроков сдачи объектов или неустранение замечаний. Это может привести к банкротству части застройщиков (по оценкам, до 10–15%) и повысить риски для достраиваемых объектов.
Биометрия в сделках с недвижимостью. С 1 июля 2026 года можно будет оформлять сделки с использованием биометрии (отпечатков пальцев, изображения лица или радужной оболочки глаза). Документы будут подписываться усиленной квалифицированной электронной подписью.
Новые правила управления многоквартирными домами. Для согласования действий с общим имуществом (например, установка кондиционера на фасаде) потребуется согласие большинства всех собственников, а не только присутствующих на собрании. Также вводится минимальный размер доли в общей собственности — не менее 6 кв. м, чтобы избежать мошенничества с дроблением долей.
Усложнение перевода сельхозземель. С 1 марта 2026 года регионы получат полномочия изменять использование земель сельскохозяйственного назначения только в рамках сельскохозяйственного производства. Перевод под жилищное строительство или ИЖС запрещён. Новые сведения в ЕГРН. С 1 января в отчётах о недвижимости начнут указывать членов семьи, которые имели право пользования объектом на момент приватизации, а также членов семьи собственника, указанных в ордере на жилое помещение, решении ЖСК или суде. Апелляционные комиссии при Росреестре. С 1 января появится возможность обжаловать решения о приостановке государственной регистрации прав на недвижимость в специальных апелляционных комиссиях.
Налоговые измененияПовышение НДС. С 1 января 2026 года ставка НДС увеличивается с 20 до 22%. Это может привести к росту затрат застройщиков и цен на недвижимость.
Изменения в НДФЛ при продаже жилья. Теперь для получения льготы срок владения недвижимостью должен быть непрерывным. Также расширены налоговые льготы для многодетных семей: семьи с детьми-инвалидами любого возраста смогут получить налоговый вычет при продаже жилья вне зависимости от срока владения.
Налоги на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге. В 2025 году в этих городах проведена новая кадастровая оценка недвижимости. Новые налоги в соответствии с ней будут рассчитываться с 1 января 2026 года, уплатить их нужно будет в 2027 году.
Рыночные тенденции
Цены на недвижимость. По прогнозам, цены на новостройки в 2026 году вырастут чуть выше инфляции (на 5–10%) из-за роста себестоимости строительства, инфляции и других факторов. На вторичном рынке при снижении ипотечных ставок возможен рост цен на уровне до 12–15% по итогам года.
Спрос. При снижении ключевой ставки и ипотечных ставок ожидается рост спроса как на первичном, так и на вторичном рынке. Однако часть экспертов прогнозирует сдержанный рост или стагнацию из-за сохраняющейся высокой себестоимости и ограничений по ипотеке.
Загородная недвижимость. Цены могут расти из-за удорожания стройматериалов, логистики и эскроу-счетов, введённых для ИЖС с 2025 года. Однако спрос сдерживают дорогие кредиты и изменения в условиях семейной ипотеки.
Аренда. Ставки аренды, вероятно, будут расти в соответствии с инфляцией. При этом рост будет ограниченным из-за невысокой покупательской способности населения.
Объём ввода новостроек. Прогнозируется снижение объёмов ввода многоквартирных домов из-за сложной макроэкономической ситуации и переноса сроков строительства. Таким образом, 2026 год будет характеризоваться усилением адресности льготных программ, ростом регуляторной нагрузки на застройщиков, изменениями в налогообложении и технологическими нововведениями. Динамика цен и спроса будет во многом зависеть от макроэкономических факторов, в том числе от уровня ключевой ставки ЦБ.